Nakup nepremičnine je ena najpomembnejših finančnih odločitev v življenju posameznika ali družine. Ko se par odloči za skupni nakup, pogosto združi finančne moči in prihranke ter se skupaj zakreditira. Vendar pa življenje prinaša nepričakovane situacije, kot je nosečnost, ki lahko vplivajo na načrte in finančne zmožnosti. Ta članek obravnava specifične vidike hipotekarnih kreditov v povezavi z nosečnostjo, pa tudi splošna načela odobritve kreditov, ki so še posebej pomembna v tem obdobju.
Kaj banka preverja pri odobritvi kredita?
Osnovno vprašanje, ki si ga zastavi vsak potencialni kreditojemalec, je, kaj banka preverja in na podlagi česa se odloči za odobritev ali zavrnitev kredita. Ključni element je vaša kreditna sposobnost. Banka to ugotavlja na podlagi višine vašega mesečnega dohodka in višine obstoječih finančnih obveznosti.
Pri zaposlenih se kot osnova za izračun kreditne sposobnosti večinoma upošteva mesečna neto plača. Nekatere banke, kot je Sparkasse, upoštevajo tudi dodatne redne prihodke, kot so potni stroški, malica, avtorski honorarji, najemnine ali preživnine. Načeloma ste kreditno sposobni, če vam po plačilu vseh obstoječih mesečnih kreditnih obveznosti od rednih mesečnih prejemkov (plača, nadomestila, pokojnine, honorarji, najemnine) ostane znesek za življenjske stroške v višini 745 EUR. Ta znesek je lahko višji, če že imate obstoječe dolgove.
Dodatne informacije o vaši kreditni sposobnosti banka pridobi iz Slovenskega informacijskega sistema bonitet (SISBON). Ta sistem zbira podatke o vaši zadolženosti pri vseh članicah sistema, vključno z limiti na transakcijskih računih, krediti, finančnimi leasingi, karticami, poroštvi, izterjavami in izvršbami. Pred obiskom banke je zato priporočljivo, da si sami naredite pregled nad svojimi prihodki in odhodki ter ocenite, kakšen znesek kredita si lahko mesečno privoščite, ne da bi bistveno poslabšali kakovost življenja.
Nosečnost in njeno vplivanje na kreditno sposobnost
Nosečnost sama po sebi ne pomeni avtomatske zavrnitve kredita, vendar lahko vpliva na vašo kreditno sposobnost na več načinov:
- Zmanjšanje dohodka: Če ste zaposleni in boste med nosečnostjo ali po porodu prejemali nadomestilo za porodniški dopust, ki je običajno nižje od redne plače, se lahko vaša kreditna sposobnost zmanjša. Banke upoštevajo trenutno višino dohodka, ki ga prejemate.
- Dodatni stroški: Pričakovan prihod novorojenčka prinaša dodatne stroške, ki jih je treba upoštevati pri oceni vaše finančne zmožnosti.
- Zaposlitveni status: V nekaterih primerih, zlasti pri pogodbah za določen čas, lahko banka zahteva, da se kredit odplača v času vaše zaposlitve. Nosečnost in porodniški dopust lahko vplivata na to.
- Nezaposlenost in nosečnost: Kot je razvidno iz primera "Mashenke", je situacija še bolj zapletena, če ste brezposelni in hkrati noseči. V takšnih primerih je dostop do kredita zelo omejen, poudarek pa je na iskanju socialne podpore in drugih oblik pomoči.
Možnosti pri obstoječem hipotekarnem kreditu v primeru nosečnosti ali drugih življenjskih sprememb
Včasih se partnerja odločita za nakup nepremičnine in najameta hipotekarni kredit, nato pa se življenjske okoliščine spremenijo, na primer z nosečnostjo ali željo po večjem domu. V takih primerih se lahko pojavi vprašanje, kako upravljati obstoječi kredit in nepremičnino.
1. Potreba po večjem stanovanju zaradi nosečnosti
Če nosečnost prinese željo po večjem domu, obstaja več možnosti, kako to izpeljati, če že imate nepremičnino pod hipoteko:
- Prodaja obstoječe nepremičnine in poplačilo kredita: Če je vaša trenutna nepremičnina pod hipoteko, jo lahko prodate. Iz kupnine poplačate preostali del kredita. Strokovnjaki NLB poudarjajo, da je ta scenarij najhitrejši in najpreprostejši. Po poplačilu kredita je vaša nova nepremičnina prosta bremen.
- Poplačilo kredita s prihranki: Če imate dovolj prihrankov, lahko preostanek kredita poplačate z njimi. Nato se lahko lotite iskanja novega doma.
- Poplačilo kredita z novim kreditom: V primeru, da potrebujete večji dom, a prodaja obstoječe nepremičnine ne pokrije celotnega zneska za nov kredit, se lahko odločite za najem novega stanovanjskega kredita. Kot ponazarja primer para, ki je kupil stanovanje in nato iskal večjo hišo, je rešitev lahko najem dveh kreditov: prvega z daljšo ročnostjo za nižjo mesečno anuiteto (ki se poplača po prodaji stare nepremičnine) in drugega, manjšega, z krajšo ročnostjo.
- Prodaja in nakup v istem dnevu: Če želite kupiti nepremičnino, ki je cenejša od vaše obstoječe, a je obremenjena s hipoteko, se lahko z bančnim strokovnjakom dogovorite za sinhroniziran nakup in prodajo. V kupoprodajni pogodbi se določi, da se del kupnine nakaže neposredno na kreditni račun banke za poplačilo obstoječega kredita. Vaš kupec ima tako zagotovilo, da bo kredit poplačan, vaša nova nepremičnina pa je prosta dolgov.
Po poplačilu kredita vam banka izda pobotnico, s katero pri notarju predlagate izbris hipoteke iz zemljiške knjige.
2. Ločitev in skupni hipotekarni kredit
Situacija postane še bolj kompleksna, kadar se par, ki ima skupno nepremičnino in hipotekarni kredit, odloči za ločitev. Poleg čustveno zahtevnega procesa ločitve se pojavi tudi finančno vprašanje razdelitve skupnega premoženja.
- Dogovor med partnerjema: Ključnega pomena je dogovor med partnerjema. Banka se bo prilagodila specifičnemu primeru in prisluhnila željam ter potrebam strank. Kot poudarja Damir Susman iz NLB, je vsaka ločitev specifična in se primeri rešujejo z individualnim pristopom.
- Možne rešitve:
- Prodaja nepremičnine: Če se partnerja odločita za prodajo nepremičnine in iz kupnine poplačata preostali kredit, je težava hitro rešena.
- Prevzem kredita s strani enega partnerja: En partner lahko prevzame celoten kredit in preostalo vrednost nepremičnine izplača drugemu. To je mogoče le, če ima ta partner zadostno kreditno sposobnost.
- Odkup deleža: En partner lahko odkupi delež nepremičnine od drugega, pri čemer se upošteva vrednost nepremičnine in preostali dolg kredita.
Dodatne omejitve in pomisleki pri najemanju kredita
Banka Slovenije je z namenom preprečevanja prezadolževanja potrošnikov uvedla dodatne omejitve kreditiranja prebivalstva. Te vključujejo:
- Razmerje med odhodki in prihodki: Po plačilu vseh obrokov za kredite in leasinge vam mora mesečno ostati vsaj znesek minimalne kreditne sposobnosti (745 EUR). Razmerje med vašimi letnimi odhodki za odplačevanje kreditov in vašimi letnimi dohodki ne sme preseči 50 %.
- Stroški za vzdrževane družinske člane: Za vsakega otroka do 18. leta (ali do 26. leta pod posebnimi pogoji) morate nameniti znesek 286,08 EUR. Če otroka vzdržujete skupaj s partnerjem, se ta znesek deli na pol (143,04 EUR).
- Lastna sredstva: Banke običajno zahtevajo vsaj 20 % lastnih sredstev za nakup nepremičnine (polog + stroški notarskih in davčnih postopkov). Skorajda ni mogoče dobiti 100 % financiranja, saj vas banka v tem primeru dojema kot večje tveganje.
- Zavarovanje kredita: Banke pogosto zahtevajo zavarovanje kredita, vključno z življenjskim zavarovanjem.
Pomembnost informiranosti in načrtovanja
Nakup stanovanja je dolgoročna naložba, ki zahteva skrbno načrtovanje. Preden se odločite za najem kredita, je ključno, da:
- Ocenite svoje finančne zmožnosti: Naredite podroben pregled svojih prihodkov in odhodkov.
- Preverite svojo kreditno sposobnost: Informirajte se o pogojih v vaši banki.
- Upoštevate dodatne stroške: Poleg obroka kredita načrtujte tudi stroške zavarovanj, davkov, notarskih storitev in morebitnih popravil ali prenove.
- Ustvarite varnostni sklad: Pred nakupom nepremičnine si zagotovite prihranek, ki bi pokril vsaj 6 mesecev vseh vaših stroškov.
- Seznanite se z zakonodajo in pogoji: Finančni trg in zakonodaja se spreminjata, zato je pomembno, da ste vedno dobro informirani.
- Se posvetujete s strokovnjaki: Bančni svetovalci vam lahko ponudijo različne rešitve in svetujejo glede vaše specifične situacije.
V primeru nosečnosti ali drugih nepričakovanih življenjskih sprememb je še toliko bolj pomembno, da ostanete mirni in poiščete ustrezne rešitve. Banke se v večini primerov prilagodijo posameznim primerom, še posebej če je mogoče najti skupni jezik in načrt, ki ustreza vsem vpletenim stranem.
tags: #hipotekarni #kredit #v #nosecnosti