V zadnjih letih smo priča hitremu porastu platform za kratkoročno oddajanje nepremičnin, kot je Airbnb. Ta fenomen, ki sta ga sprožila Joe Gebbia in Bryan Chesky leta 2007 z oddajanjem lastne dnevne sobe, je prerasel v globalno platformo, ki povezuje milijone gostov in gostiteljev po vsem svetu. Samo v Sloveniji naj bi se število nočitev preko takih platform v zadnjih dveh letih potrojilo, kar kaže na vse večjo priljubljenost te oblike turizma.
Kaj je Airbnb in zakaj je postal tako priljubljen?
Airbnb je spletna platforma, ki omogoča posameznikom, da oddajajo svoje prostore - od sob, stanovanj do celih hiš - turistom za kratkoročno bivanje. Njegova priljubljenost izhaja iz več dejavnikov:
- Dodaten prihodek: Lastniki nepremičnin lahko zaslužijo dodaten prihodek s svojim neizkoriščenim prostorom.
- Prilagodljivost: Oddajanje je mogoče prilagoditi lastnim potrebam in razpoložljivosti.
- Priložnost za popotnike: Gostje lahko najdejo bolj pristne in cenovno ugodne nastanitve, pogosto v bolj lokalnih soseskah, kot bi jih našli v klasičnih hotelih.
- Širitev turistične ponudbe: Zlasti v krajih, kjer primanjkuje klasičnih turističnih nastanitev, Airbnb dopolnjuje ponudbo in privablja nove segmente turistov.
Vendar pa hitra rast te platforme prinaša tudi izzive, predvsem glede zakonodaje, davkov in nelojalne konkurence.
Oddajanje Airbnb kot gostinska dejavnost
V Sloveniji je dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo fizične osebe kot sobodajalci, po Zakonu o gostinstvu (ZGos) opredeljena kot gostinska dejavnost. To pomeni, da se dohodek fizičnih oseb - sobodajalcev obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Ta pravna opredelitev ima pomembne posledice za davčno obravnavo in administrativne obveznosti.
Registracija in prijava dejavnosti
Vsak sobodajalec, ki namerava opravljati gostinsko dejavnost, mora le-to priglasiti davčnemu organu. Ob pričetku opravljanja dejavnosti je fizična oseba - sobodajalec dolžna davčnemu organu predložiti izračun predvidene davčne osnove, prehodne akontacije/akontacije in obrokov predhodne akontacije/akontacije dohodnine. Če sobodajalec priglasitve ne opravi ali jo opravi v roku, se šteje, da bo davčno osnovo ugotavljal na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov.
Davčne obveznosti
Sobodajalec - fizična oseba ugotovi akontacijo dohodnine oziroma dohodnino od dohodka iz dejavnosti nastanitve gostov v davčnem obračunu, ki ga mora davčnemu organu predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto. Vendar, če sobodajalec že med davčnim letom priglasi prenehanje opravljanja dejavnosti, mora davčni obračun predložiti najkasneje v 60 dneh po zaključku opravljanja dejavnosti. V tako predloženem davčnem obračunu mora sobodajalec obračunati davek od vseh odtujenih sredstev oziroma njihovega prenosa iz podjetja v gospodinjstvo, kot to določa 51. člen Zakona o dohodnini.
Obstajata dva glavna načina ugotavljanja davčne osnove:
- Na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov: V tem primeru se dejanski prihodki zmanjšajo za dejanske odhodke, preostanek pa predstavlja davčno osnovo.
- Na podlagi normiranih odhodkov: V tem primeru se za normirane odhodke upošteva 20 % celotnih prihodkov, preostalih 80 % pa je obdavčenih.
Ne glede na izbrano metodo, sobodajalec plačuje akontacijo dohodnine. Prvo leto delovanja se promet oz. dohodek ocenjuje s strani sobodajalca, FURS (Finančna uprava Republike Slovenije) pa določi akontacije dohodnine. Če znesek dohodnine preseže 400 €, so akontacije dohodnine mesečne, sicer pa trimesečne. Dohodnina je enaka, ne glede na to, ali dejavnost opravljate kot fizična oseba ali kot s.p.
DDV obveznosti
Sobodajalci so zavezani za DDV, ko njihov skupni obdavčljivi promet v obdobju zadnjih 12 mesecev preseže prag 50.000 evrov. V tem primeru se morajo identificirati za namene DDV in od opravljenih storitev obračunavati DDV. Po presežnem pragu pridobijo tudi pravico do odbitka DDV. V primeru, da sobodajalec preseže limit 50.000 evrov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih, se mora obvezno identificirati za namene DDV in za opravljeno storitev oddajanja nastanitvenih zmogljivosti obračunati DDV po nižji stopnji 9,5 %.
Če sobodajalec posluje s tujino preko platform, kot sta Booking ali Airbnb, se mora samoprijaviti kot zavezanec za DDV ali pred pričetkom poslovanja pridobiti slovensko davčno številko. V primeru prejema storitev posredovanja ali nudenja oglasnega prostora od tujih zavezancev, je sobodajalec dolžan od prejete storitve obračunati in plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22 % (gre za storitve, za katere se kraj opravljanja storitve določi v skladu s splošnim pravilom iz prvega odstavka 25. člena ZDDV-1, za katere velja plačilo DDV po obrnjeni davčni obveznosti).
Pomembno je poudariti, da pri izračunu prihodkov v okviru platform tipa Airbnb, mora sobodajalec upoštevati celoten strošek storitve za končnega kupca, ne prihodek, ki je zmanjšan za provizijo spletne platforme. Stroške provizije portala pa obračuna mesec kasneje, ko prejme račun od platforme.
Obveznosti glede prijavljanja gostov
Pomemben del obveznosti sobodajalcev je tudi prijavljanje gostov. Sobodajalci morajo goste prijaviti pristojni policijski upravi v 12 urah po njihovem prihodu. To lahko storijo osebno (z overjeno knjigo gostov) ali elektronsko preko spletnega portala eGost (www.policija.si/portal/eGost/eGost.php).
Tehnični in drugi pogoji za oddajanje
Poleg davčnih in administrativnih obveznosti, morajo sobodajalci izpolnjevati tudi določene tehnične in druge pogoje:
- Registracija: Fizične osebe lahko opravljajo dejavnost oddajanja do 150 dni letno in ne smejo imeti več kot 15 ležišč.
- Uporabno dovoljenje: Nepremičnina mora imeti ustrezno namembnost, ki je potrjena z uporabnim dovoljenjem.
- Dokazilo o možnosti izvajanja dejavnosti: Potreben je zemljiškoknjižni izpisek ali najemna pogodba, ki omogoča izvajanje dejavnosti po šifri 55.203.
- Soglasje etažnih lastnikov: V večstanovanjskih stavbah je potrebno pridobiti soglasje vsaj ¾ etažnih lastnikov, ki so v neposrednem stiku s stanovanjsko enoto, ki se oddaja.
- Tehnični pogoji in obseg storitev: Objekt mora izpolnjevati pogoje Pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti. To vključuje zagotavljanje splošnih pogojev, kot so varnost električnih in drugih inštalacij.
- Kategorizacija: Nepremičnina mora biti ustrezno kategorizirana. Konec leta naj bi bil uveden nov Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov, ki bo temeljil na mednarodno primerljivih kriterijih (Hotelstars).
Porodniška in oddajanje Airbnb
Vprašanje, kako oddajanje preko platform, kot je Airbnb, vpliva na pravico do porodniške, je pogosto. V Sloveniji pravica do starševskega varstva in nadomestila v času porodniške ter starševskega dopusta temelji na obveznem socialnem zavarovanju. Če fizična oseba opravlja dejavnost sobodajalstva in je zaradi tega obvezno zavarovana za poškodbo pri delu, poklicno bolezen, invalidnost in smrt, to ne vpliva neposredno na njeno pravico do porodniške, če so izpolnjeni drugi pogoji.
Ključno je, da je posameznik zavarovanec v sistemu socialnega zavarovanja. Če je sobodajalstvo primarna dejavnost in se od dohodka plačujejo prispevki za socialno zavarovanje, potem posameznik izpolnjuje pogoje za pridobitev pravic iz socialnega zavarovanja, vključno s pravico do starševskega nadomestila. Višina starševskega nadomestila je odvisna od osnov, od katerih so bili plačani prispevki v obdobju pred nastankom upravičenja.
Sobodajalci so na podlagi obrazca M12 (ki ga je potrebno oddati Zavodu za zdravstveno zavarovanje) obvezno zavarovani za poškodbo pri delu, poklicno bolezen ter za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni. Iz tega naslova morajo do 20. v mesecu plačevati prispevke. To potrjuje, da je dejavnost sobodajalstva vključena v sistem obveznih socialnih zavarovanj, kar je predpogoj za pridobitev pravic iz tega naslova.
Prihodnost oddajanja preko platform
Z rastjo turizma in tehnologij, kot je Airbnb, se spreminja tudi način potovanja in bivanja. Zakonodajalci po vsem svetu se soočajo z izzivom, kako regulirati tovrstne dejavnosti, da bi zagotovili pravično konkurenco, zaščitili potrošnike in zagotovili ustrezno pobiranje davkov. V Sloveniji se pripravljajo horizontalni predpisi, ki bi postavili krovna pravila za legalno delovanje informacijskih platform. Cilj je omogočiti inovativnost in razvoj, hkrati pa zagotoviti varnost potrošnikov in izpolnjevanje obveznosti ponudnikov.
Primeri iz tujine, kot so visoke kazni v Berlinu (100.000 €) in Barceloni (600.000 € glob za platformi), omejitve na Islandiji (90 dni) in v San Franciscu (1000 € dnevno), kažejo na odločenost držav, da uredijo to področje. Zato je za vse, ki razmišljajo o oddajanju svojih nepremičnin preko platform, ključno, da se seznanijo z veljavno zakonodajo in izpolnjujejo vse svoje davčne in administrativne obveznosti.
Zaključek
Oddajanje nepremičnin preko platform, kot je Airbnb, predstavlja mamljivo priložnost za dodaten zaslužek, vendar s seboj prinaša tudi pomembne zakonske in davčne obveznosti. Kot gostinska dejavnost zahteva ustrezno registracijo, obračunavanje davkov in DDV-ja ter izpolnjevanje tehničnih pogojev. Razumevanje teh vidikov je ključno za legalno in uspešno opravljanje te dejavnosti ter za zagotavljanje pravic iz socialnega zavarovanja, vključno s pravico do porodniške.
tags: #oddajanje #airbnb #in #porodniska